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珞珈山酒店片旧城改造房屋征收补偿方案 (征求意见稿)
日期:2017-07-06 字号:

  因珞珈山酒店片旧城改建的需要,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(湖北省人民政府令380号)和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(武汉市人民政府令275号)等相关规定,洪山区人民政府拟对珞珈山酒店片国有土地上的房屋(不含湖北珞珈山置业有限公司所属房屋)实施征收,现拟定房屋征收补偿方案(以下称《方案》)如下:

  一 、基本情况

  (一)项目名称:珞珈山酒店片旧城改造项目。

  (二)征收范围:详见房屋征收范围附图。

  (三)被征收房屋情况:本次征收住户有50户,征收建筑面积约5315.5㎡。

  (四)房屋征收部门:洪山区房屋征收管理办公室。

  (五)房屋征收实施单位:洪山区人民政府珞南街办事处。

  二、征收补偿政策

  (一)被征收人

  被征收人是指被征收房屋的所有权人或公有房屋承租人。公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或管理人建立租赁关系,并执行政府规定标准租金的承租人,公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。

  (二)被征收房屋用途和建筑面积的认定

  被征收房屋的房屋用途和建筑面积,以不动产登记部门颁发的房屋所有权证的标注为准;房屋所有权证未标注的或者标注与房屋登记簿不一致的,以房屋登记簿标注的用途和面积为准;房屋登记簿未标注或标注不明确的,由街道、房屋事务服务中心、调查公司、征收公司、权属人以实际房屋用途共同确认。

  未经登记建筑的认定和处理办法见附件。

  (三)征收补偿方式

  被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  1、货币补偿

  被征收人选择货币补偿,房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人(或公有房屋的承租人)支付货币补偿费。被征收房屋价值补偿费=被征收房屋评估单价×被征收房屋产权登记建筑面积。

  (1)被征收房屋为未经登记建筑的房屋仅采取货币补偿,补偿办法及标准见本方案附件。

  (2)被征收房屋为有证非住宅房屋采取货币补偿,补偿标准为被征收房屋评估单价×被征收房屋产权登记建筑面积。

  2、房屋产权调换

  个人住宅被征收人(或公有房屋的承租人)选择房屋产权调换的,由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

  (1)产权调换房屋基本情况:

  本方案产权调换住宅房屋位于张家湾街白沙洲花园内,土地性质为国有住宅用地,过渡方式为自行过渡,交房期限为预计为2019年6月30日,交房标准符合国家质量安全标准并经竣工验收合格,产权调换房屋的座落、朝向和面积最终以规划部门审批为准,产权调换房屋单价不高于7000元/㎡,最终售价以房管部门核实的价格为准,由被征收人与项目开发单位自行签订购房协议。

  (2)选房原则:

  A、本着先签约、先受益的原则,按被征收人签约并完成搬迁时间顺序,选择产权调换房屋。

  B、被征收人只能选择一套最接近被征收房屋证载面积的1.12倍的产权调换房屋。

  (四)征收补偿的内容和标准

  1、货币补偿方式

  (1)房屋价值补偿

  由具有相应资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定,评估时点为房屋征收决定公告之日。

  (2)临时安置补偿及搬迁补偿

  ①临时安置补偿

  征收住宅用房及其他非生产经营性用房,给予被征收人或公有房屋承租人临时安置补偿费。

  对选择货币补偿的住宅房屋被征收人(或公有房屋承租人),一次性给予3个月的临时安置补偿费。

  ②房屋搬迁补偿

  征收个人住宅房屋,给予被征收人(或公有房屋承租人)房屋搬迁费1000元。

  征收生产经营性住房,被征收房屋的设施设备搬迁,其补偿费由选定的评估机构评估确定;不可移动或搬迁后无法恢复使用的设施设备按购置价扣除折旧后予以补偿。

  (3)停产停业损失补偿停业停产损失补偿

  征收生产经营性用房,造成被征收人停产停业损失的,房屋征收部门给予被征收人被征收房屋价值5%的补偿:

  被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑,且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;

  ‚有合法、有效的营业执照,营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋或房屋实际用途为生产经营性的且有正式房屋租赁协议;

  ƒ已办理税务登记或具有纳税凭证。

  被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的,可以提请房屋征收部门委托按照本办法选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。

  (4)装修补偿

  被征收房屋室内自行装修的补偿,补偿费在400元/㎡(含400元/㎡)以内的由征收人和被征收人(或公有房屋承租人)协商确定,协商不成的,委托本项目依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋装修进行评估,确定装修补偿费。

  (5)货币补助

  住宅房屋被征收人(或公有房屋的承租人)选择货币补偿,按照被征收房屋价值的20%给予货币补助。

  (6)生活困难补助

  对于生活特别困难且被纳入城市居民最低生活保障的被征收人,按20000元/户给予补助;对身体残疾的被征收人(含三代内直系血亲和姻亲中的配偶及配偶父母,下同),按20000元/人给予补助;对身患重症并持有重症病历的被征收人,按20000元/人给予补助;被征收人如符合上述补助条件中的多项,困难补助可累加,但单户最高不超过60000元。

  低保户、残疾户、重症家庭由户口所在地的民政、残联、街道及医保等相关部门出具有效证明确认,办理时间在本项目房屋征收决定公告之日前。如被征收人无法提供重症证明的,以社保机构界定的重症的范围为依据,由二甲及以上的医院出具诊断证明确定。

  (7)奖励

  对选择货币补偿的个人住宅房屋被征收人(或公有房屋承租人),符合条件的,给予签约搬迁奖励,奖励标准如下:

  ①在评估结果公告期满之日起20日内签约并完成搬迁的,按被征收房屋价值补偿的10%给予奖励,不足40000元按40000元奖励。

  ②在评估结果公告期满之日起21日至正式签约期满前签约并完成搬迁的,按被征收房屋价值补偿的5%给予奖励,不足20000元按20000元奖励。

  ③超过以上期限没有奖励。

  对选择货币补偿的非住宅房屋的被征收人,符合条件的,给予签约搬迁奖励,奖励标准如下:

  ①在评估结果公告期满之日起20日内签约并完成搬迁的,按被征收房屋价值补偿的1%给予奖励,不足20000元按20000元奖励。

  ②在评估结果公告期满之日起21日至正式签约期满前签约并完成搬迁的,按被征收房屋价值补偿的0.5%给予奖励,不足10000元按10000元奖励。

  ③超过以上期限没有奖励。

  (8)对公有住宅房屋的征收补偿

  公有住宅房屋承租人选择货币补偿的、租赁关系终止,给予其被征收房屋价值90%的补偿,给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿;公有住宅房屋承租人选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人和公有住宅房屋承租人签订房屋租赁协议。

  (9)其它

  房屋附属设施补偿

  构筑物补偿(含楼顶、楼道等公共部分搭建、暗楼、房屋夹层、阳台及外挑搭建等)。由评估机构对被征收房屋构筑物进行评估,确定补偿费。

  其他设施补偿标准:

  ①电话移机费:征收个人住宅的电话移机费按每部308元;征收生产经营性住房的电话移机费,由选定的评估机构评估确定。

  ②有线电视补偿费:武汉有线836元/户补偿;湖北有线568元/户补偿。

  ③电表迁移费:如被征收人(或公有房屋的承租人)选择货币补偿的,迁移费为民用独表每块500元,三相电表每块980元,分时表每块650元,分表每块100元(直接对供电局交费的为独表,对集体单位交费的为分表);如被征收人选择产权调换的,一户拆一表还一表,以当月交费单为依据。

  ④水表迁移费:如被征收人(或公有房屋的承租人)选择货币补偿的,迁移费为民用独表500元/块,分表每块100元(直接对水务局交费的为独表,对集体单位交费的为分表)如被征收人选择产权调换的,一户拆一表还一表,以当月交费单为依据,据实结算。

  ⑤网络设施费:征收个人住宅,网络设施费按1300元/户;征收生产经营性住房的网络设施费,由选定的评估机构评估确定。

  ⑥空调移机:柜机500元/台,挂机300元/台,窗机100元/台。

  ⑦太阳能热水器2500元/台,对补偿价格有异议按评估机构评估价格确定,其他热水器按200元/台给予移机补偿。

  以上附属设施的认定以购买发票为准,如无法提供发票的,由征收服务公司、社区、街道、区房屋征收事务服务中心相关人员到现场查看认定,出具房屋征收附属设施情况认定表并拍摄图片资料留存备查。

  2、产权调换方式

  (1)房屋价值补偿

  被征收房屋价值补偿以产权调换房屋价值进行补偿,由甲、乙双方按照被征收房屋价值与产权调换房屋价值结清差价。对选择产权调换的住宅房屋被征收人,自房屋腾退交付之日起至交房之日止,给予临时安置补偿费。

  临时安置补偿费由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定,评估时点为房屋征收决定公告之日。

  超过补偿协议规定的过渡期限,产权调换房屋还未交付的,应当按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。

  (2)产权调换方式中临时安置补偿、搬迁补偿、装修补偿、生活困难补助、其它补偿方式与货币补偿方式相同。其中,临时安置补偿费,首次发放临时安置费到2019年6月30日。逾期交房临时安置费,按评估公司评估进行支付;从正式签约起36个月还未交房超过期限的临时安置费按补偿标准提高50%;搬迁补偿费按货币补偿标准2倍计算。

  (3)产权调换补助

  征收个人住宅,被征收人(或公有房屋的承租人)可对应选择一套最接近原产权房屋建筑面积(含建筑面积补助)的房型。产权调换房屋预估价7000元/㎡,由被征收人与开发单位自行结算。

  (4)建筑面积补助

  对选择产权调换的住宅房屋被征收人(或公有房屋的承租人)给予建筑面积补助,建筑面积补助为被征收房屋产权登记建筑面积的12%。

  (5)奖励

  对选择产权调换的个人住宅房屋被征收人(或公有房屋的承租人),符合条件的,给予征收签约进度奖励,奖励标准如下:

  在评估结果公告期满之日起20日内签约并完成搬迁的,按被征收房屋价值补偿的2%给予奖励,不足40000元按40000元奖励。

  在评估结果公告期满之日起21日至正式签约期满前签约并完成搬迁的,按被征收房屋价值补偿的1%给予奖励,不足20000元按20000元奖励。

  超出以上期限的无奖励。

  三、签约期限

  签约期限为60天,自评估结果公告期满之日起计算。

  四、其他

  房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人按照本方案的补偿标准和被征收房屋价值评估结果签订征收补偿协议。签约期限内,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,以及下落不明的,由征收部门报请区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)的规定,按照方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、公有房屋承租人应在征收补偿协议签订之日起 30日内完成移交手续。

  本方案未尽事宜,依照国家、省、市有关国有土地上房屋征收与补偿的相关规定执行。

  附件1:《珞珈山酒店片旧城改造项目地块红线图》

  附件2:《珞珈山酒店片旧城改造项目未经登记建筑补偿细则》

  附件 3、《珞珈山酒店片旧城改造项目房屋用途改变的补偿细则》

  武汉市洪山区房屋征收管理办公室

  2017年6月28日

  附件2:珞珈山酒店片旧城改造项目未经登记建筑的补偿细则

  一、关于未经登记建筑的调查和测绘

  1、由所在街道办事处、社区对未经登记建筑的相关情况进行摸底调查后,项目所在街道办事处委托有资质的调查单位对未经登记的建筑开展调查对房屋编号、拍照、留证。

  2、未经登记建筑的建筑面积,以项目所在街道办事处委托有资质的房产测绘单位测绘的面积为准,经测绘单位盖章有效,并绘制登记建筑平面图。

  二、未经登记建筑的认定

  1、未经登记建筑的建设的时间、权属和实际用途由调查公司、社区、街道、房屋征收事务服务中心四方进行认定并出具建筑建设时间及权属、实际用途认定表。

  2、未经登记建筑的建筑面积根据测绘单位出具的测绘报告予以确定。

  3、对取得建设工程规划许可证,且按许可证内容实施建设的未经登记建筑,认定为合法建筑。

  4、2004年9月20日之前,对未取得建设工程规划许可证的未经登记建筑,或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑的超出部分面积,认定为历史无证房。

  5、原有房屋有合法房屋权属证书,拆除改建后的房屋未经登记的,改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分,认定视为合法建筑;对于在2004年9月20日之前建成的超出部分面积的房屋,认定为历史无证房。

  三、关于未进行产权登记房屋的补偿

  1、对认定为合法建筑的,按合法建筑给予补偿,并给予相应的补助、奖励;

  2、对认定为历史无证房的,按照下列标准给予补偿,并给予相应的补助、奖励,但不享受相关税收减免政策:

  (1)建成时间在1991年7月3日之前的,按照房屋实际用途(商业门面除外)价值的95%给予补偿。

  (2)建成时间在1991年7月4日至2001年11月1日期间的,按照房屋实际用途(商业门面除外)价值的90%给予补偿。

  (3)建成时间在2001年11月2日至2004年9月20日期间的,按照房屋实际用途(商业门面除外)价值的85%给予补偿。

  (4)对认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的个人房屋,按照历史无证住宅用途房屋的价值给予补偿,对符合《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定的,同时给予补助。

  (5)违法建筑或超过批准期限的临时建筑,依法予以拆除,不予补偿;当事人自行拆除的,可给予自拆补助。补助标准不超过500元/㎡(含500元)。

  附件 3、珞珈山酒店项目房屋用途改变的补偿细则

  被征收人自行改变房屋用途作为生产、经营使用的,按原房屋用途给予补偿。在2012年12月3日前,该房屋或房屋实际用途为生产经营性的并有正式房屋租赁协议的,若改变用途部分房屋实际价格高于原房屋证载用途价值的,对其实际用于经营的部分,根据其实际经营年限(按经营不满两年的、两年以上不满五年的、五年以上的经营年限),分别按两者价差额的30%、40%、50%的比例给予补助。

  以上自行改变房屋用途作为经营性用房使用的房屋(含未进行产权登记被认定为历史遗留的房屋),由洪山区房屋事务服务中心、洪山区珞南街办事处、调查公司、征收公司四方确认后,给予相应补助。

附件:
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