区房管局住房保障和房地产业发展

“十二五”规划

一、“十一五”房产管理和房地产业主要成就

洪山区房管局在区委、区政府和市委、市政府的正确领导下，深入学习实践科学发展观，坚持贯彻执行国家、省、市有关住房保障、房屋管理、住房建设、住房制度改革、房地产市场监管及房地产开发的法律、法规、规章和方针政策，落实市局、区政府制定的相关规定，积极谋划，科学管理，多方协调，主动服务，较好的完成了“十一五”规划的任务和目标。

（一）保障情况

随着住房保障工作力度不断加强，我区居民住房条件有了较大的改善。我区人均住房面积由2002年的17.3m²提高到现在的34.8m²,高于全市其他区域的住房平均水平，全区最低收入家庭的住房保障工作在全市率先实现了应保尽保。

1、租金核减

审核全区134个单位（行政、事业单位）职工住房货币补贴共计1.93亿元，全区货币化补贴的审核工作基本结束。发放人均住房10平方米以下的困难户住房租金补贴947户，累计发放补贴金额393万元，在全市率先做到最低收入家庭住房10平方米以下的低保户租金补贴“应保尽保”。核减全区最低收入家庭租赁直管公房和单位自管房租金91户，核减租金8.5万元，并且全部纳入日常的动态管理工作中。

2、廉租房出租

完成最低收入家庭配房租赁229户，配房面积1.4万平方米。

3、经济适用房资格审核

引导社会资金建设经济适用住房140万平方米，办理经济适用住房购买资格证1432户。

（二）物业管理工作

“十一五”期间，初审、备案新增房地产经纪机构32家，审核房地产经纪机构94家；全区49个社区125个老旧住宅区物业服务基本上实现了“事有人管，有人管事”的良好局面，制订了老旧住宅区物业服务提档升级工作方案，与各街道签订了目标责任书，物业管理基本实现“路面平、管道畅、楼道亮、环境美”的总体目标。

（三）房屋安全管理工作

实施房屋安全鉴定1100余户，鉴定面积263.84万平方米，排查房屋836栋，检查面积56.2万平方米，排除险情67处，无房屋倒塌等安全事故发生。

（四）房地产开发情况

大力推进节能、环保型住宅区建设和城中村综合改造，注重房地产规模开发，建设南湖、东湖、关山地区、化工新城、白沙洲地区五大居住新城，把我区建成武汉市最适宜居住的绿色居住新区。“十一五”期间，共完成房产交易交易量812.27万平米，完成交易起数64382户，实现契税收入52027.37万元，办理房产登记发证130699户，测绘面积 2118.73 万平米，完成租赁备案户数9102户。引导房地产业健康发展，规范房地产开发行为，加强“二手房”中介交易管理，促进房地产业可持续发展。

“十一五”完成房地产开发850万余平方米。办理商品房合同备案50998起，面积560.17万平方米；已有50多家房地产开发企业在洪山区进行商品房住宅开发，其中有影响、有规模的开发商有徐东片区的武汉高科房地产开发公司、武汉双环房地产开发公司、东湖片区的武汉明鸿经济发展有限公司、南湖片区的金地集团武汉房地产开发有限公司、大华集团（武汉）房地产有限公司等，不论从企业实力还是开发项目规模较以前都有大幅提高。

城中村改造正大力推进，全区计划进行城中村综合改造的行政村共56个,目前已经进入37个；已完成城中村综合改造规划编制工作的17个行政村,正在编制之中的7个行政村；2个行政村已经完成综合改造所需土地的招、拍、挂工作，另有11个行政村正在准备之中；完成新村还建1个，开工8个。

（五）房地产二级市场的情况

房地产二级市场交易活跃，洪山区房地产中介企业93个，经营分点35个，合计经营门点152个。 “十一五”以来，办理存量房产交易11048起，面积135.9万平方米，占全部房产交易量的36%，并呈现逐步上升的趋势。

二、住房保障和房地产业发展“十二五”规划

（一）指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以加强推进两型社会建设为重点，以深层次推进创新洪山，和谐洪山建设为目标，着力推进保障性住房建设，加大政府投资力度，努力解决低收入住房困难家庭住房问题；着力落实国家房地产宏观调控政策，使住房供应结构更加合理，房地产业更加健康稳定发展；着力打造洪山作为武汉市最适宜居住城区，主干道房屋外立面景观焕然一新，继续推进老旧社区物业管理提档升级工作，物业管理水平逐年迈上新台阶；着力加快城中村改造、旧城改造、棚户区改造步伐，基本上消除危旧房屋，让辖区居民住上安全放心房；着力规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。

（二）主要任务

“十二五”住房保障工作的主要任务是：建立起新型的住房保障体系，调整保障性住房供应结构，完善和创新住房保障机制，促进保障性住房供应主体多元化，实现住房保障的广覆盖。基本解决我区人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的住房问题；部分解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房问题；部分解决新就业职工和在汉外来务工人员的基本住房保障问题。到规划期末，住房保障覆盖面较“十一五”期间翻一番。

认真落实房地产宏观调控政策，调整房产供应结构，满足人们对住房的不同需求；加大房地产市场监管力度，维护房地产市场正常经济秩序；加大物业管理覆盖面和房屋立面整治工作，努力打造一个环境舒适的宜居城区。

（三）规划依据

1、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》；

2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；

3、住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）；

4、建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、银监会《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）；

5、住房和城乡建设部《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保〔2010〕91号）；

6、洪山区十二五规划纲要

7、其他有关法律、法规、政策性文件及相关标准、规范。

（四）规划期限和适用范围

本规划期限是2011—2015年。基期年为2010年。

本规划编制的适用范围为洪山区七个中心街道（珞南、关山、和平、洪山、狮子山、青菱、梨园）和天兴乡。

（五）规划内容

1、住房保障

按照规划总体目标，我区“十二五”期间保障对象主要有两大类：一是城镇住房困难家庭，包括人均住房面积在16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭和人均住房面积在16平方米以下的城镇中等偏下收入住房困难家庭；二是即将出台的公共租赁住房政策的保障对象。上述保障对象的需求如下：

（1）城镇住房困难家庭需求预测

根据全区2010年1—4月份住房困难家庭调查数据统计，全区人均住房建筑面积在16平方米以下的住房困难家庭有1574户，其中没有享受住房保障政策的有1397户。“十二五”期间，拟以廉租房配租方式着重保障400户（2010年计划解决128户）无房户的住房问题，加上动态新增的700户住房困难家庭，共1100户，按每户50平方米计算，共需廉租房源5.5万平方米。

“十二五”期间，符合经济适用房保障条件的困难家庭约300户，加上前期重点工程被拆迁户约3200户的安置需求（规划后期各项重点工程被拆迁户将主要由各类政策性商品住房安置），经济适用房需求量共约3500套，共需经济适用房24万平方米。

预计“十二五”期间，符合公共租赁住房保障条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭约1万户，需公共租赁住房约60万平方米。

（2）公共租赁房需求预测

根据2010年9月全区公共租赁房需求摸底调查：辖区内各大企业公共租赁房需求量为4500套，采用公共租赁住房保障方式，约需保障房源27万平方米。

2、分类目标计划及建设规模

（1）分类目标及年度计划

一是保障性住房建设目标。规划期内，共新建廉租住房3万平方米，600套；竣工经济适用住房24万平方米，约3500套；筹集公共租赁住房39万平方米，约6600套。保障性住房建设实施年度计划见下表。

表1  “十二五”保障性住房规划实施表

                                     单位：万平方米、套、亿元

说明：经济适用住房包括面向社会销售项目、军队经济适用房项目和动迁安置房等项目；成套公租房含社会存量房中筹集部分。

二是租金补贴工作目标。规划期内，拟对符合保障对象家庭实行统一的租金标准，根据保障对象家庭收入情况实行差额补贴，即按租金标准的政府指导价统一收取房租，但对其中收入较低，符合廉租住房保障条件的家庭给予比其他家庭更多的补贴。预计每年新增租金补贴100户，实现应保尽保。年度计划见下表。

表2  “十二五”洪山区租金补贴年度计划

                                                                  单位：户、万元

3、建设标准和空间布局

（1）建设标准

以满足基本生活需要为原则，控制保障性住房建筑面积标准、各类住房建设标准如下表。

表3  保障性住房建设标准表

保障性住房的规划设计和建设按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准。积极推广先进、适用的新技术、新材料，降低能耗，鼓励对保障性住房项目进行无障碍设施建设和改造，提高住房设计、建设的整体水平，做到在有限的空间内实现基本的使用功能。

（2）空间布局

保障性住房空间布局根据我区近期城市发展、产业发展和重大交通设施建设的规划，结合城市拆迁安置的实际需要，在符合城市总体规划确定的居住用地布局前提下，构建合理的保障性住房空间布局。坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现各街乡均衡发展。将保障性住房建设与棚户区改造、城中村改造相结合，在4个棚户区改造片区和56个城中村改造项目中，就近配套建设一批安置住房。结合大中型工业园区建设，配套规划建设公共租赁住房。将保障性住房与商品房建设合理衔接，在商品房小区内按比例配建保障性住房，避免保障性住房过度集中、成片发展。

依托公交干线和快速轨道交通，保障性住房项目选址主要集中在自然环境良好的区域，建立居住、就业、服务相对平衡的保障性住房空间结构体系，形成分布合理、配套完善的保障性住房用地空间格局。近期保障性住房选址和平街、张家湾街等区域进行安排，远期在全区均衡选址布局。确保保障性住房配套设施完善，新建保障性住房项目应同步配置教育、医疗、体育、文化、商业等公共设施。

4、总投资和资金筹措

（1）总投资

规划期内，廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房总投资需24.9亿元，其中廉租住房需1.2亿元，经济适用住房需7亿元，公共租赁住房需13.2亿元，租金补贴需3505万元。

（2）投资主体

一是政府主导。政府投资的主要方向是为城镇低收入家庭提供的廉租住房和为部分城镇中等偏下收入家庭提供的公共租赁住房。此外，政府对符合廉租住房保障条件但未得到实物配租的住房困难家庭给予租金补贴，租金补贴累计需3505万元。二是引导社会资本投资经济适用住房和公共租赁住房建设。经济适用住房全部由社会资本投资，共需7亿元，其中面向社会销售经济适用住房由开发企业投资建设。三是通过税收优惠、政府贴息等方式鼓励社会资本（包括民间机构、企事业单位和个人等）投资8亿元用于公共租赁住房建设。

5、保障措施

（1）建立政府负责的责任机制

实行住房保障主要领导负责制。区政府成立住房保障工作领导小组，主要领导任组长，建立联席会议制度，负责统筹、决策、协调解决住房保障的重大事项。区人民政府负总责，对各街道办事处和相关责任部门实行绩效目标管理。各区人民政府负责组织实施本区保障性住房的建设、配售及租赁管理等工作。房管、发展和改革、建设、国土规划、民政、财政、物价、监察等部门根据职能各负其责，做好住房保障的各项监管工作。健全住房保障监督机制和责任追究机制，建立政府问责制和有效的考核、奖惩制度；建立实施动态监控机制，对落实规划不力及违反规划的行为，依照有关规定予以处理并追究相关责任。

（2）建立公共财政投入机制

将住房保障纳入公共财政体系，每年按财政一般预算支出的一定比例设立住房保障建设基金，形成稳定的资金保障渠道。

（3）建立土地供应的保障机制

优先保证保障性住房用地需求，确保保障性住房建设项目“落地”。保障性住房建设用地供应实行行政划拨方式为主，国土部门根据本规划及年度计划，并予以优先安排。根据需要，可在普通商品住房建设项目、棚户区改造项目、城中村改造项目中按一定比例配套建设保障性住房，确保保障性住房建设用地的合理分布。通过公共租赁住房建设试点，探索保障性住房土地供应的出让、租赁等多种方式，实现土地供应方式的多元化。

（4）完善住房保障管理体制

理顺和完善区保障性住房管理体制，切实加强区住房保障工作机构和人员，落实各街道办事处住房保障基层工作力量，区房管、民政、街道办事处、社区应落实专职工作人员和工作经费，进一步明确工作责任，形成分工明确、协调运转顺畅、保障高效有力的住房保障新格局。

（5）建立信息化支撑平台

推动建立房管、民政、公安、金融、统计等部门的信息共享机制，加快建立城市低收入家庭住房困难档案，将保障性住房申报审批管理、资金管理、项目管理、配租配售管理、轮候退出管理等纳入统一的信息化平台，优化配置住房保障资源，为住房保障工作的开展提供信息保障。

（六）房地产开发与产权产籍管理

1、房地产开发

住宅与商品房开发竣工总面积累计实现600万平方米，房地产开发投资累计305亿元。

“十二五”期间住宅与商品房开发竣工面积表

                                                      单位：平方米 

“十二五”期间房地产开发投资表

单位：亿元

      “十二五”期间住宅与商品房开发竣工面积及房地产开发投资表

单位：平方米、亿元

（1）套型建筑面积90平方米以下住房按开发建设总面积的70%统筹；

（2）住宅小区绿化率达35%以上；

（3）国家康居示范工程新增项目1个以上；

（4）新建住宅项目前期物业管理招投标率达到100%，物业管理实施率达100%；

（5）二级以上开发企业达到20家。

2、保障措施

（1）优化空间布局。适应新的城市功能布局，着力巩固和完善东湖新城、南湖新城居住与配套建设，重点推进青菱、张家湾及沿江片区建设，使辖区人口合理分布，经济建设发展平衡。实施旧城改造和棚户区改造。围绕整合资源、提升功能、改善环境，重点实施街道口片、中建三局片、尤李村片改造与建设，突出以青菱张家湾及沿江宜居新区和以街道口片的大型金融物业、大型商业、创意产业和电子，IT行业为主的武汉市大型商业中心特色。

（2）规范市场秩序。认真落实国家宏观调控政策，加强房地产开发全过程监管。规范房地产开发经营行为，依法查处违规违法行为，促进洪山区住宅建设和房地产业健康发展。

（3）调整产品结构，提升产品品质。优化房地产开发产品结构，在保障普通商品住宅供应的同时，加大商业地产、大型专业市场、卖场和旅游地产项目的开发与建设，在满足居住的同时，使洪山的经济持续、稳定、科学发展。加强配套设施建设，提高住宅综合品质。加强住宅小区的供水、供电、供气、排水、邮电、通信、交通、商网、文化、医疗、教育等配套设施建设，按系统集城模式集中组织建设，完美配套功能，提高住宅的适用性、节能性、安全性、耐久性、环境性和经济性。建立有效机制，大力推行建筑节能，积极开展建筑节能和可再生能源的应用和推广。

（4）加快科技创新步伐，推动住宅产业化。充分发挥洪山区科技和人才优势，加大对节能建筑的新技术、新材料的推广宣传力度；积极引进先进的住宅部品生产企业，并制定优惠政策，引导社会资金投入到住宅部品生产领域，逐步形成具有一定生产规模的住宅部品产业链和相配套的企业群集。

3、产权产籍管理

（1）“十二五”期间，明确分解“十二五”规划发展的各项工作任务，按照局党委的总体目标，继续保持本科室任务的平稳发展。

（2）积极配合市房产局房屋管理新系统上线工作，认真落实《房屋登记办法》，提高工作人员业务素质，完善管理机制。

（3）加强房地产开发项目监管，落实项目备案制度，建立健全的商品房交付使用制度。

（4）“十二五”期间的目标任务打算，争取房地产新开发项目（含单位自建）98个；产权登记办证127000户，商品房登记发证面积700万平方米，产权登记收入1700万元。

（5）加快推进城中村改造，优化城市面貌，改善居民居住条件，促进和谐社会建设，为推进“两型”社会建设做出贡献。

（七）物业管理和棚户区改造与旧城改造

1、物业管理

（1）扩大专业化物业管理覆盖面。新建住宅物业管理覆盖率100%，到“十二五”末，老旧住宅区专业化物业服务覆盖率达50%。

（2）新建商品住宅维修资金归集率100%。

（3）加强物业管理市场监管，建立物业服务企业信用档案制度。

2、保障措施

（1）加强前期物业管理。加强新建住宅建设与物业管理衔接，督促开发建设单位按规划要求配置物业服务用房。规范前期物业管理招投标活动，对达到一定规模的住宅物业，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，对规模较小的住宅物业采用协议方式选聘物业服务企业，其他类型的物业鼓励建设单位招投标方式选聘物业服务企业。全面推进物业承接查验制度，促使开发建设单位提高建设质量，减少前期物业管理矛盾和纠纷。

（2）推进老旧住宅区物业服务专业化发展。按照政府、单位、业主合理负担原则，调动各方积极性，多渠道筹集资金，继续加强老旧住宅区整治改造，完善配套设施和房屋使用功能。充分发挥街道、社区在老旧住宅区的主体作用，强化各相关政府部门、单位的协同配合，共同支持、推进老旧住宅区物业服务提档升级。适时研究出台相关扶持政策和措施，创造条件鼓励和引导专业化物业服务企业进入老旧住宅区，推动社会化、市场化物业服务发展。

（3）完善维修资金管理制度。调整维修资金交存时间和方式，由房屋产权登记环节提前到房屋交付入住环节，确保资金交存到位。按照“业主决策、政府监督”原则，细化维修资金使用范围、完善维修资金使用监管等具体操作方式，简化使用申请程序，提高使用效率，指导，帮助业主严格实行工程预决算和资金使用分摊公布制度，防止出现挪用、滥用现象。

（4）规范物业管理市场秩序。坚持标本兼治、重在治本的原则，继续做好物业管理市场的整顿和规范工作。严把市场准入关，加强企业资质管理，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿工作力度。组织开展物业服务质量等级考评工作，加快建立物业服务企业信用档案制度，接受社会监督。

（八）棚户区改造

“十二五”期间，我市拟改造棚户区4片，用地面积26.45公顷、改造建筑总量为47.45万平方米，其中住宅建筑面积33.9万平方米；现状总户数4270户，总人数1.3万人。

表3  2010-2014年棚户区改造情况表

（九）立面整治和旧城改造

为提高城市整体形象，美化我区环境，结合我区工作实际，现将房屋安全鉴定站对辖区道路周边房屋立面整治工程（为纪念辛亥革命武昌起义100周年，特将华师大校园内黎元洪大总统墓周边涉及的房屋纳入立面整治工作及卓刀泉南北路、出版城路、文治路、雄楚大道）、全区危旧房屋治理工作规划如下：

1、主要任务

“十二五”期间，我局要完成包括雄楚大道在内的主干道房屋立面整治工程，整治总面积160余万平方米，投入资金预计达2.9亿元，确保立面整治质量，使我区主干道两旁房屋亮丽起来。

2、危旧房屋安全治理工作

“十二五”规划期间，我区将加大城中村和危旧棚户区改造的力度，五年内基本消除我区危旧房屋，使人民群众住上既安全又环境优美的房屋。

三、房地产市场与管理

（一）房地产交易市场和税收

房地产交易市场“十二五”规划

认真落实国家房地产业宏观调控政策，维护房地产市场正常交易秩序，一是加强房产交易合同备案管理，合同备案率100%；二是积极培植二手房市场，壮大房地产中介机构队伍，提高房地产经纪人从业人员素质；三是加大对违法违规行为的处理和打击力度，保障房产税收不流失；四是发挥房产估价师和经纪人协会作用，加强行业自律，规范行业行为，提升行业形象。争取在“十二五”期末，为我区代收房产各项税收近10亿元的工作目标。

（二）房屋租赁市场

1、规范管理。严格执行信息采集登记制度，进一步摸清和掌握本辖区内各类出租房租基本情况，包括本区域内出租房总面积、间数以及房东信息、承租人变动、群租。禁止违章房和存在安全隐患的房屋用于出租，做好出租房综合管理信息的收集汇总工作，做到凭证租赁，签约出租，查房到人，查人到房。

2、明确职责。结合即将出台的“办法”规定，主动寻求工作结合点。各街道、社区流管站要积极发挥主体作用，明确责任，协调各方，建立健全管理网络，完善各项规章制度。

3、动态清楚。为提高房屋租赁管理的有效性，树立出租人管理意识、责任意识和安全意识，加强出租房及周边的社会管理，全面、及时、动态掌握来汉人员租房情况，落实出租房屋消防和安全责任，做到“一房一档”、“一户一档”，健全各类档案资料。

4、形成长效，齐抓共管的格局。与相关职能部门公安分局、税务局、工商局、街道等部门认真履行职责，规范措施，密切联系，定期互通情况，形成较完善的信息网络与管理网络，有效扩大管理工作的覆盖面，使房屋租赁管理工作真正落实到千家万户。

（三）实施策略

努力实现房管站“十二五”发展规划，是我站全体干部职工的共同心愿与一致目标。当前，由于内外因素影响依然存在，全站干部职工本着对自己负责、对房管站负责、对房管局负责的态度，提高认识、凝心聚力、建言献策，努力实现“十二五”发展规划的各项任务，通过五年努力，力争达到租赁管理覆盖率30%，完成非住宅登记备案200万平方米，备案起数10000起；完成住宅租赁登记备案5万平方米，备案起数5000起。

1、注重部门协调配合。局领导要大力支持和统一协调各科室站所，对有租赁行为的单位或个人必须按规定认真审查是否持有房屋租赁登记备案证，并督促办理。

2、加大行政执法力度。在常规管理的基础上，通过下达责令整改通知、立案和处罚等措施对管理不到位的钉子户进行了规范管理，从而有效的促进了租赁市场的规范管理。

3、实行片区管理，落实责任到岗。继续以片区管理基础，以稽查为核心，通过走出去，主动接触业主，宣传知识，真正地深入市场，挖掘潜力。

4、锁定目标，千方百计。全体人员坚持管理户数不能丢，管理费用不能少，实现既定目标不动摇，在实践中不断尝试和探索符合实际的工作方法，坚持抓住大型商场、大厦、写字间等重点单位，注意开发沿街中、小商户，不断提升房屋租赁登记备案率。

5、统筹兼顾，突出重点。在保经济指标的同时，注意夯实基础建设，完善管理服务，开展租赁市场摸底调查、租金价格体系研究等工作，为进一步强加房屋租赁管理奠定坚实基础。

四、两新组织发展规划

进一步加强“两新”组织建设，在“十一五”的基础上，“十二五”准备做到：争取在物业协会、房屋评估师和经济人协会两家近200家企业中，用一至二年的时间，按照区“两新”党组织的要求，逐步建立健全若干个党支部、党小组、团支部、工会等基层党、群、团组织机构，理顺党群关系，使“五个基本”建设落实到位，然后，再用二至三年的时间，在这200多家的企业中开展正常、有序的党、团、工会等各项活动，守好房产系统的“两新”组织这块阵地，让它与洪山区房产事业发挥更大作用。